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가이드 · No. 08
한인 매수자를 위한 LA 기본기
LA에서 부동산을 사는 것은 서울에서 사는 것과 다릅니다 — 큰 형태는 비슷해 보여도요. 첫 매수 때 제 한인 고객 대부분을 혼동시키는 차이점들을 정리했습니다.
01 모기지는 전세가 아닙니다
한국에서 전세는 큰 보증금을 임대인에게 맡기고, 떠날 때 돌려받으며, 그 사이 월세를 내지 않는 시스템입니다. 미국에는 동등한 시스템이 없습니다.
미국 모기지는 월세에 가깝지만 차이가 있습니다: 매달 이자(은행에)와 원금(빚을 줄이는 부분)을 함께 갚습니다. 30년 — 표준 기간 — 동안 결국 융자를 다 갚고 집을 완전히 본인 명의로 소유하게 됩니다. 초기에는 대부분이 이자, 후반에는 대부분이 원금. 이를 상환(amortization)이라고 합니다.
LA에서 다운페이먼트는 보통 매수가의 20%로, PMI (모기지 보험) 없이 진행합니다. 더 적게도 가능합니다. 한인 매수자들이 '안전하게 가려고' 60-70%를 다운하시려는 경우가 많은데 — 보통은 좋지 않은 결정입니다. 그 돈은 집 에쿼티에 묶이는 것보다 다른 데 투자되는 것이 더 유용합니다.
02 재산세: 한국에서 내시던 것과 다릅니다
LA 카운티 재산세는 감정가의 약 1.25%/년 정도입니다. 120만 달러 집 기준으로 연 약 15,000달러 — 월 1,250달러 — 가 모기지에 더해집니다. 감정가는 매수 시점에 매수가로 재설정됩니다. Proposition 13 덕분에, 그 후엔 시장 가치와 상관없이 매년 약 2%만 오릅니다.
이게 의미하는 것: 오래된 LA 홈오너는 같은 동네 최근 매수자보다 훨씬 적게 세금을 냅니다. 동일한 옆집이 연 4,000달러 내는데 본인은 연 15,000달러 낼 수도 있습니다. 합법이고, 정상이며, 캘리포니아 부동산의 영구적 특징입니다.
03 학군이 모든 걸 바꿉니다
LA에서는 자녀가 다니는 학교가 주소로 결정됩니다. 학교는 단 몇 블록 안에서도 극적으로 다릅니다. 상위 평가 초등학교 학군의 집은, 두 블록 떨어진 다른 학군 동일 집보다 10만-30만 달러 더 비쌀 수 있습니다.
자녀가 있으시거나 계획 중이시면, 학군이 종종 집 선택의 가장 중요한 요소가 됩니다. LAUSD School Locator나 학구 포털로 학군을 확인하세요 — 매물 설명이나 5년 전 학군 배정을 절대 그대로 믿지 마세요.
한인 가정이 LA에서 자주 노리는 상위 공립 초등학교: Cahuenga, Hancock Park, Wilshire Crest, Larchmont Charter, 그리고 Beverly Hills와 San Marino 학구. 중학교와 고등학교는 더 긴 대화가 필요합니다.
04 멜로루스(Mello-Roos): 깜짝 세금
멜로루스는 일부 캘리포니아 동네에 부과되는 추가 재산세입니다. 새로 개발된 지역의 학교, 인프라, 또는 공원을 위한 채권 상환에 쓰입니다. 연 1,000-5,000달러를 세금에 더할 수 있습니다.
멜로루스는 어바인, Chino Hills, Eastvale, 그리고 OC와 Inland Empire의 일부 — 새로 계획된 커뮤니티 — 에서 가장 흔합니다. LA 중심부 (코리아타운, 행콕 파크, 미드윌셔)와 오래된 지역에서는 드뭅니다.
오퍼 쓰기 전에 매물에 멜로루스가 있는지 반드시 물어보세요. 캘리포니아에서 공시 의무가 있지만 놓치기 쉽습니다. 멜로루스에는 만료일이 있습니다 (보통 채권 발행 후 20-40년) — 언제 만료되는지 확인하세요. 멜로루스 5년 남은 집과 30년 남은 집은 매우 다릅니다.
05 현금, ITIN, 외국인 매수자
제 한인 고객 중 많은 분이 한국에 부모님이나 친척이 계시고, 매수를 도우려고 하십니다 — 증여로든, 직접 매수로든. 둘 다 가능하지만 각각 규칙이 있습니다.
가족 증여: 부모님이나 친척이 다운페이먼트에 보탤 돈을 증여하실 수 있습니다. 렌더는 증여인이 서명한 'gift letter' (증여라는 것을 확인하는 편지, 융자가 아님)를 요구합니다. 언더라이팅 전에 그 돈이 본인 계좌에 도착한 지 얼마 안 됐다면 제한이 있습니다 (보통 60일 이상 '시즈닝' 필요).
ITIN 모기지: SSN은 없지만 ITIN (Individual Taxpayer Identification Number)이 있으시면, 모기지를 주시는 렌더들이 있습니다 — 보통 이자율이 약간 높습니다. 짧은 리스트가 있습니다.
외국인 직접 매수: 한국에 계신 가족이 본인 이름으로 직접 집을 사고 싶으시면, 가능합니다. 다운페이먼트 요구치가 더 높고 (보통 30-40%) 융자 옵션이 제한적이지만, 흔히 진행됩니다. 세금 영향이 다르고, 국경 간 세무사 (cross-border CPA)와 상담할 가치가 있습니다.
06 제 고객들을 일관적으로 놀라게 하는 것들
일관적으로 제 한인 매수자들을 놀라게 하는 작은 것들: 클로징 비용이 다운페이먼트 외에 매수가의 약 2-3% 추가입니다. 셀러가 에이전트 커미션을 내지, 매수자가 내지 않습니다 (이게 정상입니다). 캘리포니아 셀러는 알고 있는 문제를 긴 목록으로 공시해야 합니다 — 이 공시 문서가 사람들이 예상하시는 것보다 솔직하지만, 그래도 인스펙터는 필요합니다.
그리고 가장 큰 놀람: 집이 생각보다 빨리 본인 것이 됩니다. 오퍼 수락부터 열쇠 받기까지 보통 17-30일입니다. 서울만큼 빠르진 않지만 (서울은 일주일도 가능), 느린 것도 아닙니다. 제 한인 고객 대부분이 이걸 과소평가하시고 짐 싸기 정신없어지십니다.